提前还贷热度不减存量房贷利率调整路径猜想_炒股配资门户

存量房贷利率下调：利好购房者，银行压力几何？

元描述： 随着新发个人住房贷款利率持续走低，存量房贷利率下调呼声再起。本文将深入分析存量房贷利率调整的利弊、可行措施以及银行面临的挑战，并展望未来房贷市场发展趋势。

引言：

近年来，房贷市场发生了翻天覆地的变化。新发房贷利率持续下调，而存量房贷利率却高居不下，两者之间的利差越来越大，引发了购房者们的强烈不满。提前还贷潮席卷而来，银行的房贷业务也面临着巨大的压力。那么，存量房贷利率应该如何调整？这场利好购房者、压力银行的博弈，最终将走向何方？本文将为您一一揭晓。

一、提前还贷热潮：理性选择还是无奈之举？

自2023年以来，社交平台上关于“提前还房贷”的讨论热度居高不下。不少购房者纷纷加入到“提前还贷大军”中，甚至有人自豪地说：“提前还贷只有零次和很多次”。

数据说话：

上市银行最新中期业绩报告显示，上半年多数银行的个人住房贷款余额出现了减少。四大行中，建设银行、工商银行、农业银行、中国银行的个人住房贷款余额分别减少了764.66亿元、1230.92亿元、1006.68亿元、336.11亿元。股份行中，招商银行、兴业银行个人住房贷款余额分别减少了100.47亿元、107.41亿元。

居民提前还贷的原因主要有两点：

商品房销售下滑，信贷需求减弱。

新旧贷款利差扩大，提前还贷能够节省利息支出。

国泰君安宏观研究团队指出，6月居民早偿率回到23.4%，较4月37%的历史高位下降了13.6个百分点，这意味着居民提前还款强度已有所放缓，呈现季节性回落态势。但对比历史同期，当前居民早偿率仍处于较高水平。

二、巨大利差从何而来？

新旧房贷之间的利差扩大，是导致提前还贷潮的主要原因之一。

过去一年，人民银行多次出台政策降低存量首套住房贷款利率，政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。

然而，部分存量房贷利率仍维持在高位，而新发放个人住房贷款利率持续走低，两者之间的利差不断扩大。

以北京为例，2019年10月至2023年12月期间的存量首套房贷利率下限为“LPR+55个基点”。已于今年1月1日重定价的存量首套房贷利率为4.75%，与7月新发放个人住房贷款利率（3.4%）之间的利差为135个基点。

三、存量房贷利率怎么调？

面对新旧房贷之间的利差，下调存量房贷利率的呼声越来越高。

目前，有关存量房贷利率下调的讨论主要围绕以下两种方案展开：

重新协商： 借款人与原贷款银行重新协商房贷利率，调整加点幅度或发放较低房贷利率贷款置换原有存量贷款。

跨行转按揭： 现有住房按揭贷款直接转入其他银行，并重新签订按揭合同。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为，在推动存量房贷利率稳步有序下调的过程中，应谨慎细致地在原行重新定价、换行转按揭二者间进行政策比较与选择。

他指出，跨行转按揭可能会造成市场无序竞争，进一步压低房贷利率和利润水平，并存在转按揭范围是否涵盖二套房房贷的争议。

相比之下，在市场化、法治化前提下，通过借款人与原贷款行之间的平等磋商，采取变更合同约定调整加点幅度或发放较低房贷利率贷款置换原有存量贷款形式，更为稳健、便于操作。

四、商业银行的创新尝试：利好还是陷阱？

不少银行已经开始推出相应产品，由客户提出申请，银行审核后调低存量房贷利率。虽然这类产品并不会对客户提出其他特殊要求，但银行并没有主动公开宣传。

除了降低存量房贷利率，部分银行还创新推出了存量房贷利率优惠券、“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品，意图以更灵活的还款方式吸引客户。

然而，这些创新产品也存在一定的风险，消费者在选择产品时，应结合产品特点以及自身资金状况、偿还能力综合决策。

五、存量房贷利率调整：长远考虑需多方平衡

降低存量房贷利率能够为购房者节省利息支出，但银行经营可持续的压力也在不断增加。

上海新金融研究院副院长刘晓春认为，如果在贷款期限内要求银行统一调降贷款利率，就会面临按照何种标准调降的问题。如果调降标准是非市场化的，并且用新的合同形式固定下来，未来或将面临更大的扭曲，不仅与利率市场化的改革方向相悖，还会埋下风险隐患。

庞溟建议，银行应针对借款人的存量房贷利率、房贷本金规模、资产质量、信用记录、风险等级、还款能力以及房屋的首置与否、自住与否、套型面积等不同情况进行准确评估，明确利率调整的标准、条件和范围，并实行区别化确定定价、差异化抵押策略、动态化调整风险控制。

六、未来展望：房贷市场将走向何方？

存量房贷利率调整是一个复杂的议题，需要多方平衡，既要考虑购房者的利益，也要确保银行的经营稳定。

中金公司林英奇团队指出，假设存量房贷利率与银行负债成本同步调整，预计对于银行息差的总体影响是中性的。即使不调整存量按揭利率，居民可能仍在通过提前还贷、经营消费贷置换等方式对银行息差形成压力。息差能否企稳根本上取决于居民是否通过偿债压力降低实现信贷需求的改善。此外，政策支持实体经济的导向对于银行基本面而言也至关重要。

未来，房贷市场将更加注重市场化、法治化，不断探索新的利率浮动机制，既能解决当前的矛盾，稳定房地产市场，又能确保房地产市场健康发展。

七、常见问题解答

问：存量房贷利率下调的必要性是什么？

答：下调存量房贷利率能够减轻购房者的负担，降低他们的还款压力，促进消费增长，并有利于稳定房地产市场。

问：存量房贷利率下调的方案有哪些？

答：目前主要有两种方案：重新协商和跨行转按揭。

问：银行如何平衡存量房贷利率下调与自身经营的压力？

答：银行可以通过区别化定价、差异化抵押策略、动态化调整风险控制等措施，平衡利息支出和经营风险。

问：提前还贷潮对房贷市场的影响有哪些？

答：提前还贷潮会导致银行房贷业务收入减少，并可能加剧市场流动性不足的问题。

问：未来房贷市场将呈现怎样的发展趋势？

答：未来房贷市场将更加注重市场化、法治化，不断探索新的利率浮动机制，确保市场健康发展。